土地开发的基本流程？土地开发建设流程

本文目录

• 土地开发的基本流程
• 土地开发建设流程
• 国家对土地开发的基本规定
• 土地开发是指什么
• 土地一级开发项目是什么意思
• 土地一级开发全流程是什么
• 土地一级开发、二级开发都是什么意思
• 什么是土地一级开发
• 农村集体土地开发流程
• 什么是土地开发土地开发分为哪两种类型

土地开发的基本流程

法律分析：前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第一条 为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。衍生问题：建筑用地开发的流程？1)通过行政划拨方式取得;2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;3)转让取得;4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;6)通过司法裁决取得;7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

土地开发建设流程

法律分析：(1)计划编制：首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。(2)前期策划：根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。(3)征询意见和审批：市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。(4)组织实施开发：土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。(5)项目验收：土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》

第十四条 建设项目需要使用土地的，应当符合国土空间规划、土地利用年度计划和用途管制以及节约资源、保护生态环境的要求，并严格执行建设用地标准，优先使用存量建设用地，提高建设用地使用效率。从事土地开发利用活动，应当采取有效措施，防止、减少土壤污染，并确保建设用地符合土壤环境质量要求。

第十五条 各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划及年度计划、国土空间规划、国家产业政策以及城乡建设、土地利用的实际状况等，加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制，推动城乡存量建设用地开发利用，引导城镇低效用地再开发，落实建设用地标准控制制度，开展节约集约用地评价，推广应用节地技术和节地模式。

国家对土地开发的基本规定

我国先后颁布的《土地管理法》、《水土保持法》、《环境保护法》、《草原法》、《渔业法》、《森林法》等都对有关土地开发作了严格规定。 　　新《土地管理法》规定：“开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。”“禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。根据土地利用总体规划，对破坏生态环境开垦、围垦的土地，有计划有步骤地退耕还林、还牧、还湖。”“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用”。《水土保持法》规定：“禁止毁林开荒、烧山开荒和在陡坡地、干旱地区铲草皮，挖树兜。禁止在25度以上陡坡地开垦种植农作物。已在禁止开垦的陡坡地上开垦种植农作物的，应当在建设基本农田的基础上，根据实际情况，逐步退耕，植树种草，恢复植被，或者修建梯田”。《环境保护法》规定：“开发利用自然资源，必须采取措施保护生态环境”。《草原法》规定：“严格保护草原植被，禁止开垦和破坏。草原使用者进行少量开垦，必须经县级以上地方人民政府批准。已经开垦造成草原沙化或者严重水土流失的，县级以上地方人民政府应当限期封闭，责令恢复植被，退耕还牧”。《渔业法》规定：“禁止围湖造田。沿海滩涂未经县级以上人民政府批准，不得围垦。” 　　为了加强土地开发管理，1989年原国家土地管理局、国家计划委员会、财政部、农业部联合发出了《关于落实土地开发利用计划的通知》；1989年原国家土地管理局、水利部联合发出了《关于加强土地开发利用管理搞好水土保持的通知》；1992年原国家土地管理局发出了《关于加强土地后备资源开发项目审批工作的通知》。上述《通知》，对在土地开发过程中，搞好规划、计划管理与进行经济、技术与环境保护等方面的论证等提出了具体要求。

土地开发是指什么

土地开发指对未利用土地，通过工程、生物或综合措施，使其达到可利用状态的活动，包括开发为农用地和开发为建设用地。土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发：1、土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发；2、土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。《中华人民共和国土地管理法》第二十条土地利用总体规划实行分级审批；省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准；省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准；本条第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准；土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。

土地一级开发项目是什么意思

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，

使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

开发流程

1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

2、市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

3、通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

4、编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

5、通过联审会的项目确定土地开发主体

6、土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续

7、如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

8、在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

9、组织验收

建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：

（1）审核土地一级开发成本

（2）组织验收土地开发程度是否达到合同的要求

（3）根据委托合同支付相应土地开发费或管理费

（4）纳入市土地储备库

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扩展资料

盈利模式

1、工程总承包模式

土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

2、利润分成模式

重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。

3、土地补偿模式

土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。

土地储备机构负责实施开发的，其为主体。通过招标方式选择开发企业负责整理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，并由土地储备中心同开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

土地一级开发全流程是什么

土地一级开发主要目的是为了能使土地得到更大的利用，此项开发必须按照一定的流程才能将土地价值发挥出来。那么，下面小编就带大家一起来了解了解土地一级开发全流程是什么以及土地开发盈利模式有哪些。土地一级开发全流程是什么土地一级开发首先需向国土局提出开发申请，待通过土地预审后委托市、区县土地储备机构负责组织编制实施方案。其次由市国土局同规划等相关部门来对方案联审，来确定土地开发的主体，然后开发实施单位按照规定办理相关手续，最后再由市国土局组织验收项目。土地一级开发盈利模式有哪些1、工程总承包模式土地一级开发企业在接受土地整理储备中心的委托之后，需按土地利用的总体规划、城市总体规划等方面来确定存量的国有土地以及农转用土地。然后再统一组织相关部门进行征地、农转用等基础设施的建设。2、利润分成模式土地一级开发如果采用利润分成模式，那么开发企业在接受委托生地变成熟地之后，土地储备中心就需进行土地招拍并挂出让，而出让所得必须扣除开发成本，然后市政府与企业之间再按照一定的比例进行分成。3、土地补偿模式土地一级开发企业完成规定的开发任务之后，土地储备中心并不是按照给予现金的方式来计算，而是以一定面积土地作为补偿来给予。而这种方式的利润率一般都会高于工程总承包的模式，但是企业的现金流方面压力会较大。文章总结：以上就是关于土地一级开发全流程是什么以及土地开发盈利模式有哪些的相关内容，希望对大家有所帮助。想了解更多相关内容，请继续关注齐家网。

土地一级开发、二级开发都是什么意思

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

拓展资料：

获得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。

1、基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。

（1）“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。

（2）“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。 

2、公共事业建设配套费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。 

3、小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。

什么是土地一级开发

土地一级开发就是从生地到熟地的过程。土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到三通一平（通水、通电、通路和土地平整），“五通一平“（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平“（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级阶段包括：1、前期手续阶段、2、组织实施阶段3、土地入市阶段。一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。一级开发项目模式具体为：1、旧城改造项目2、城中村改造项目、3、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、4、土地一级开发项目、5、中心城区棚改项目、6、一次性招标棚改项目、7、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。综上所述，土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平“、“五通一平“或“七通一平“的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。【法律依据】：《中华人民共和国土地管理法》第十六条 下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标，省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。

农村集体土地开发流程

农村集体土地开发的流程如下：1、确定开发项目：农村集体经济组织或个人根据自身情况，确定合适的土地开发项目，并与相关部门进行沟通和协商，确定项目的可行性；2、土地征收：如果需要征收土地，农村集体经济组织或个人需向当地政府申请土地征收，并与被征收的村民进行协商和赔偿；3、土地规划：根据项目的特点和需要，制定土地规划方案，并向当地政府申请土地规划许可证；4、项目建设：根据土地规划方案，农村集体经济组织或个人进行项目建设，包括基础设施建设、房屋建设、道路建设等；5、环评审批：根据国家相关法规，对环境影响进行评估和审批，并根据审批意见进行必要的环保措施；6、用地审批：根据国家相关法规，向当地政府申请用地审批，并获得相应的用地证书；7、办理手续：根据相关法规，办理建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收等手续；8、运营管理：项目建设完成后，进行运营管理，包括物业管理、租赁管理、销售管理等。农村集体土地开发后果：1、带动农村经济：农村集体土地开发可以促进农村经济的发展，增加农民的收入来源，并带动相关产业的发展和壮大；2、改善农民生活：农村集体土地开发可以改善农民的生活条件，提高农民的生活水平，促进农村社会的和谐稳定；3、保护土地资源：农村集体土地开发应当严格遵循国家土地利用政策和规定，保护好土地资源，避免滥用和破坏土地资源；4、避免农村土地流失：农村集体土地开发要遵循“征地补偿、公开透明、合法合规”的原则，保障农民的合法权益，避免农村土地流失问题。综上所述，农村集体土地开发涉及的具体法规和手续可能因地区和项目类型而有所不同，建议在具体办理时咨询当地政府和相关部门，以确保能够顺利开发。【法律依据】：《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

什么是土地开发土地开发分为哪两种类型

不同行业、不同领域土地开发的内涵不尽一致。在土地管理中，土地开发是指对未利用土地包括荒山、荒地、荒滩等，通过工程或生物措施，使其改造成为可利用土地的行为。按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。 　　在我国经济建设和农业发展过程中，科学、合理进行土地开发具有重要意义。据统计，1985～1995年，全国累计开发耕地7368万亩，同期，非农建设占用耕地2960万亩。通过土地开发，有效弥补了非农建设占用耕地。 　　据原国家计划委员会、国家土地管理局对全国待开发土地资源的调查统计与分析评价，截至1991年4月，全国待开发土地资源总计为11．01亿亩，约占全国土地总面积的7．7％。其中，宜耕地2．04亿亩，占全国待开发土地资源的18．4％；宜园地0．44亿亩，占4．0％；宜林地3．95亿亩，占35．6％；宜牧地4．13亿亩，占37．2．％；宜水产养殖用地0．26亿亩，占2．3％；宜建设用地0．13亿亩，占1．2％；可开发成其他用地0．14亿亩，占1．3％。从总体上看，我国待开发土地资源不足，土地资源必须坚持持续利用。